2.19 미분양 대책 정부 부동산 정책

윤석열 정부에서 지난 2월 19일, 미분양 대책이 나왔죠. 지방 아파트 미분양이 너무 심하다 보니 나오는 정책인데...과연 실효성이 있을지는 지켜봐야 될 것 같네요. 

 

2025년 지방 미분양 해소 및 건설시장 안정화 대책 총정리

2025년 2월 19일, 대한민국 정부는 지방 미분양 주택 문제와 건설 경기 침체를 해결하기 위한 종합 대책을 발표했습니다. '지방 미분양 해소와 건설시장 안정화 대책'이라는 이름의 이 정책은 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회가 합동으로 마련했습니다. 이 글에서는 주요 정책 내용과 예상되는 효과, 그리고 전문가들의 의견을 자세히 살펴보겠습니다.

219 대책 주요 정책 내용 및 예상 효과

1. LH의 미분양 주택 직접 매입

• 내용: 한국토지주택공사(LH)가 15년 만에 비수도권 준공 후 미분양 아파트를 직접 매입하여 임대주택으로 활용
• 규모: 초기 물량 약 3,000가구
• 예상 효과:
  • 악성 미분양 해소로 시장 부담 경감
  • 건설사의 유동성 확보 지원
  • 지방 전세 공급 확대로 전세난 완화 기대

2. 매입형 등록임대 확대

• 내용: 비수도권 준공 후 미분양 아파트(전용 85m² 이하)에 대해 10년 민간매입형 등록 임대사업 허용.
• 예상 효과:
  • 투자자들에게 세제 혜택 제공으로 미분양 주택 매입 유도
  • 임대주택 공급 확대

3. 기업구조조정(CR) 리츠 활성화

• 내용: 미분양 주택 해소를 위한 기업구조조정 리츠 활성화.
• 예상 효과:
  • 부실화된 건설사의 구조조정 지원
  • 미분양 주택 해소

4. 취득세 및 양도소득세 완화

• 내용: 미분양 주택 전체에 대한 취득세와 양도소득세 완화.
• 예상 효과:
  • 미분양 주택 구매 유인 제공
  • 투자 심리 개선

5. 대출 규제 완화

• 내용: 준공 후 미분양 취득 시 대출금리 우대.
• 예상 효과:
  • 미분양 주택 구매자의 금융 부담 경감
  • 수요 촉진

6. 공공임대주택 확대

• 내용: 공공택지 내 민간 공동주택의 일부를 공공임대주택으로 매입하는 가격 10% 인상.
• 예상 효과:
  • 민간 건설사의 참여 유도
  • 공공임대주택 공급 확대

정책 효과 분석 및 전문가 의견

 

긍정적 평가	우려되는 사항
- 위축된 지방 주택시장 연착륙 지원	- 매입 물량 부족으로 실효성 의문
- 건설사 유동성 확보에 도움	- 대출 규제 완화 없이는 효과 제한적
- 전세 공급 확대로 전세난 완화 기대	- LH 매입이 주택 가격 하락 부추길 우려
- 수도권과 이원화된 정책 시도	- 민간 시장 자율 조정 기능 저해 가능성

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 이 대책이 "위축된 지방 주택시장의 연착륙에 어느 정도 도움이 될 것"이라고 평가했습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 악성미분양 공공 매입임대 활용과 지방 준공 후 미분양 아파트에 대한 정책들이 긍정적 효과를 낼 것으로 기대했습니다

반면, 이진우 부동산자산관리연구소장은 "시장에 남아 있는 준공 후 미분양 물량에서 3천가구가 빠진다 해도 큰 효과는 없을 것"이라며 "대출 규제를 완화하지 않는다면 시장 분위기를 반전시키기 어렵다"고 지적했습니다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "LH 미분양 매입은 침체된 지방 건설 경기에 단비 역할을 할 것"이라면서도 "물량은 건설 쪽에서는 좀 적다고 여겨질 순 있다"고 말했습니다.

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미분양 과거 매입 사례와의 비교

2008년 금융 위기 당시 LH(당시 대한주택공사)는 전국 미분양 주택 7,058가구를 매입했습니다.

 당시 분양가보다 30~40% 저렴한 가격으로 매입이 이루어졌으며, 이 과정에서 기존 분양자들의 반발이 컸고 지역 부동산 시장에 미치는 파장도 적지 않았습니다.

부동산 정부 대책 향후 과제

1. 대출 규제 완화 검토: 전문가들은 대출 규제 완화 없이는 정책 효과가 제한적일 수 있다고 지적합니다.
2. 매입 기준 설정: LH의 미분양 주택 매입 시 품질, 입지, 분양가 등을 고려한 명확한 기준 설정이 필요합니다.
3. 장기적 대책 마련: 함영진 랩장은 "인구 감소, 고령화, 공가·주택 수요 부재 문제를 장기적으로 해결할 방안을 함께 고민해야 한다"고 제안했습니다.
4. 추가 수요 촉진 대책: 한국주택협회는 "전반적인 주택수요를 진작할 수 있는 세제, 금융 지원 등 핵심적인 유인책이 필요하다"고 밝혔습니다.

이번 정책은 단기적으로 지방 미분양 문제 해결과 건설 경기 활성화에 도움이 될 것으로 보입니다. 그러나 장기적인 관점에서 지방 주택시장의 구조적 문제를 해결하기 위한 추가적인 노력이 필요할 것으로 보입니다. 향후 이 정책의 실제 효과와 시장의 반응을 지켜볼 필요가 있습니다.

 

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